Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie

  1. Zagadnienia ogólne.

Jedną z form nabycia prawa własności nieruchomości jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego instytucja zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Wobec powyższego możliwość zastosowania instytucji zasiedzenia jest uzależniona od następujących elementów:

– samoistnego posiadania nieruchomości;

– dobrej bądź złej wiary posiadacza samoistnego;

– upływu określonego czasookresu samoistnego posiadania.

  • Posiadanie samoistne i zależne.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że do oceny, czy posiadacz nieruchomości jest jej posiadaczem samoistnym należy wziąć pod rozwagę czy manifestuje on wobec osób trzecich, że włada nieruchomością jak jej właściciel oraz czy ma on wewnętrzne przekonanie, że jest jej właścicielem. W praktyce za samoistnego posiadacza nieruchomości traktuje się osobę która na przykład: regularnie uiszcza podatki od nieruchomości, uprawia grunty rolne, pobiera pożytki z nieruchomości, grodzi nieruchomość, wskazuje siebie we wszelkich dokumentach, umowach czy oświadczeniach jako właściciela nieruchomości, itp.

Od posiadania samoistnego, wymaganego do zastosowania instytucji zasiedzenia należy odróżnić posiadanie zależne, które nie uprawnia do zasiedzenia nieruchomości. Polega ono na władaniu nieruchomością nie jak właściciel, lecz jako podmiot, któremu przysługuje wobec nieruchomości inne prawo niż własność. W praktyce za posiadacza zależnego możemy traktować np. osobę, która pomimo wygaśnięcia umowy dzierżawy nadal korzysta z nieruchomości i pobiera z niej pożytki.

  • Dobra i zła wiara.

Dobra wiara posiadacza samoistnego występuje wtedy, gdy pozostaje on w uzasadnionym przekonaniu, iż jego władanie jest zgodne z przysługującym mu prawem. W praktyce występowanie u posiadacza samoistnego dobrej wiary występuje niezwykle rzadko. Jako przykład występowania dobrej wiary można wskazać następujący przypadek – osoba X chciała kupić od osoby Y nieruchomość. Strony udały się do kancelarii notarialnej, w której notariusz sporządził umowę sprzedaży jednakże w jej treści w sposób błędny oznaczył nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży. Osoba X będąc przekonana, że kupiła nieruchomość zaczęła ją użytkować i w ten sposób stała się posiadaczem samoistnym (była przekonana, że przysługuje jej prawo własności). Jednocześnie wskazać należy, że osoba X nie mogła stać się właścicielem nieruchomości, z uwagi na nieprawidłowe oznaczenie nieruchomości w akcie notarialnym.

Zła wiara posiadacza samoistnego występuje zatem w przypadkach, gdy posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że formalnie nie jest właścicielem nieruchomości. Jako szczególny przypadek występowania złej wiary należy wskazać występujące w przeszłości nagminne zbywanie nieruchomości w zwykłej formie pisemnej a nie w formie aktu notarialnego. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego osoby, które chciały dokonać kupna nieruchomości w formie zwykłej pisemnej są posiadaczami nieruchomości działającymi w złej wierze.

  • Czasookres.

Istnienie dobrej bądź złej wiary posiadacza samoistnego wpływa na termin po upływie którego można nabyć własność nieruchomości poprzez zasiedzenia. Jeżeli posiadacz nieruchomości jest posiadaczem w dobrej wierze wymagany czas posiadania to 20 lat, w sytuacji gdy posiadacz działa w złej wierze czas ten zostaje wydłużony do 30 lat. 

W tym miejscu wskazać należy, że posiadacz nieruchomości, który chce nabyć jej własność poprzez zasiedzenie ma prawo do swojego okresu posiadania doliczyć czas posiadania nieruchomości przez jego poprzedników prawnych (np. rodziców, dziadków). Może zatem dojść do sytuacji, że osoba X będąca w złej wierze posiada samoistnie nieruchomość przez 20, natomiast jego rodzice posiadali przedmiotową nieruchomość przed osobą X przez 10 lat. W takiej sytuacji osoba X może wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie nieruchomości wnosząc o doliczenie do czasu jej posiadania czas posiadania rodziców. 

  • Zasiedzenie a dziedziczenie.

W praktyce bardzo często zdarzają się sytuacje, w których nieruchomości mają nieuregulowany stan prawny (ich właścicielami uwzględnionymi w księgach wieczystych są osoby zmarłe). W takich sytuacjach zstępni (dzieci) osób zmarłych nie mogą ubiegać się o zasiedzenie nieruchomości, gdyż są spadkobiercami ustawowymi – przysługuje im prawo do własności określonych udziałów w nieruchomościach. Osoby takie mogą złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku oraz wniosek o dział spadku, w którym będą mogły podnosić zarzut zasiedzenia nieruchomości, na takich samych zasadach jak w przypadku wniosku o zasiedzenie.

  • Wniosek o zasiedzenie.

Wniosek o zasiedzenie jest składany do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Opłata od wniosku o zasiedzenie jest stała i wynosi 2.000 zł. Wnioskodawcy przysługuje wniosek o zwolnienie go od kosztów sądowych, nie mniej jednak zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zwolnienie od opłaty od wniosku o zasiedzenie może być stosowane jedynie w wyjątkowych przypadkach (z uwagi, że okres zasiedzenia jest tak długi, wnioskodawca ma czas na zaoszczędzenie pieniędzy na opłatę).

Zgodnie z art. 126 Kodeksu postępowania cywilnego, wniosek o zasiedzenie tak jak pozostałe pisma procesowe musi zawierać: oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników; oznaczenie rodzaju pisma; osnowę wniosku lub oświadczenia oraz dowody na poparcie przytoczonych okoliczności; podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika; wymienienie załączników. Ponadto mając na względzie, że wniosek taki jest pierwszym pismem procesowym wnioskodawca musi wskazać oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby i adresy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników oraz numer Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) lub numer identyfikacji podatkowej (NIP) wnioskodawcy będącego osobą fizyczną, jeżeli jest on obowiązany do jego posiadania lub posiada go nie mając takiego obowiązku.

We wniosku należy powołać się na materiał dowodowy, który wykaże samoistne posiadanie nieruchomości, dobrą lub złą wiarę wnioskodawcy oraz upływ wymaganego czasookresu. Dowodami w sprawie mogą być np. zeznania świadków czy dokumenty (pozwolenia na budowę, dowody uiszczania podatku od posiadanej nieruchomości, itp.).

  • Podsumowanie.

Niniejszy artykuł nie wyczerpuje w całości tematyki nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie z uwagi na fakt, że dotyczy on jedynie najprostszych przypadków i aktualnego stanu prawnego. Należy pamiętać, że zasiedzenie następuje z mocy prawa i zastosowanie do stanu faktycznego mogą mieć przepisy obowiązujące w przeszłości. Znaczące różnice występują również w przypadku chęci zasiedzenia nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, służebności gruntowych, służebności przesyłu czy użytkowania wieczystego. Z tych względów przed skierowaniem do sądu wniosku o zasiedzenie lepiej skontaktować się z prawnikiem celem uzyskania pomocy prawnej w rozstrzygnięciu problemu, w szczególności ze względu na fakt, że w przypadku przegrania sprawy sądowej opłata od wniosku o zasiedzenie w kwocie 2.000 zł nie podlega zwrotowi.