W obrocie prawnym pojawia się wiele umów na podstawie których można korzystać z cudzej rzeczy. O tym, która z tych umów została zawarta, nie decyduje jej nazwa zawarta w nagłówku, ale treść i cel umowy. W większości przypadków mamy do czynienia z najmem. Różnice dotyczą m.in. prawa do pobierania pożytków z rzeczy i maksymalnego czasu, na jaki można je zawrzeć. Na czym polega najważniejsza różnica między najmem i dzierżawą?
Przy najmie – najemca może używać rzeczy, płaci za to wynajmującemu czynsz. Przy dzierżawie – dzierżawca może nie tylko używać rzeczy, ale też pobierać z niej pożytki. Dzierżawca płaci za to wydzierżawiającemu czynsz. Prawo pobierania pożytków z rzeczy występuje więc przy dzierżawie, nie ma go przy najmie. Na czym to prawo polega i dlaczego jest tak ważne? Dzierżawca (w przeciwieństwie do najemcy) ma prawo pobierania pożytków z rzeczy – najem i dzierżawa tym się przede wszystkim różnią. Co to są pożytki? Co może być pożytkiem? Najprościej wygląda sprawa w przypadku gruntów rolnych. Pożytkami są plony rolne, które na nich wyrosną. Dzierżawca ma prawo te plony zebrać i wykorzystać (np. sprzedać). Są to tzw. pożytki naturalne. Sytuacja się komplikuje, gdy mamy do czynienia z rzeczami, w tym nieruchomościami, które nie przynoszą pożytków naturalnych (nie wydają plonów, jak grunty rolne).Pożytkami są nie tylko pożytki naturalne, ale też tzw. pożytki cywilne, czyli pożytki, które przynosi rzecz na podstawie stosunku prawnego (np. na podstawie umowy, jaką zawarł dzierżawca z kolejną osobą). Jeśli konkretna rzecz może w ten sposób “zarabiać”, czyli przynosić pożytki cywilne, to może być przedmiotem umowy dzierżawy. Najem i dzierżawa różnią się między sobą maksymalnym czasem trwania. Jedna z ważniejszych różnic między najmem i dzierżawą dotyczy maksymalnego czasu, na jaki można zawrzeć umowę na czas oznaczony. Wielu osobom przy najmie nieruchomości zależy na tym, żeby czas trwania umowy był jak najdłuższy, bo chcą sobie zagwarantować możliwość długiego korzystania z niej, przede wszystkim w związku z prowadzeniem na niej działalności gospodarczej. Nie chcą, bo po kilku latach umowa została im wypowiedziana. Lepsza jest tu umowa dzierżawy, bo można ją zawrzeć nawet na 30 lat. Umową zawarta na dłużej przekształca się po 30 latach w umowę na czas nieoznaczony. Nie można tej zasady obejść wpisując do umowy, że po 30 latach ulega ona przedłużeniu na kolejny okres.
W przepisach o dzierżawie znajduje się przepis
(art. 700 Kodeksu cywilnego) pozwalający na obniżenie czynszu dzierżawy. Jeżeli
wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które
nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu
zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany
okres gospodarczy. Analogicznego przepisu nie ma w przypadku umowy najmu.