Artykuł 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na sąd obowiązek
orzekania z urzędu w przedmiocie uprawnienia do zawarcia umowy najmu
socjalnego lokalu i badania z urzędu, czy zachodzą przesłanki do przyznania
takiego uprawnienia. Powstaje jednak wątpliwość, jak daleko sięga obowiązek
wyjaśniania przez sąd z urzędu okoliczności sprawy w przypadku, gdy żadna ze
stron nie podejmuje w tym kierunku inicjatywy dowodowej. Zdaniem
niektórych, art. 14 ust. 3 nie nakłada na sąd obowiązku poszukiwania z urzędu
dowodów; sąd ma jedynie z urzędu rozważyć, czy takie uprawnienie
przysługuje. Inicjatywa dowodowa obciąża bowiem strony postępowania, a sąd
może jedynie uzupełniająco wyjaśniać okoliczności sprawy. Jeśli w toku
postępowania dowodowego nie ujawniły się żadne okoliczności mające
przemawiać za przyznaniem uprawnienia do najmu socjalnego, sąd nie ma też
obowiązku szczegółowo uzasadniać, dlaczego orzekł o braku uprawnienia. W
przypadku fakultatywnego orzeczenia o najmie socjalnym, sąd ma zbadać
jedynie trzy okoliczności: dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, sytuację
materialną i osobistą osoby, która ma zostać eksmitowana, a taka możliwość
istnieje podczas wysłuchania informacyjnego stron.
Z powyższym stanowiskiem nie można się jednak zgodzić, ponieważ zbytnio
zawęża ono obowiązki nałożone na sąd w art. 14. Podstawą krytyki poprzednio
obowiązujących przepisów o lokalach socjalnych było właśnie m.in. ich
ograniczone stosowanie w praktyce z uwagi na postawę sądów, które rzadko do
tych przepisów sięgały. Artykuł 14 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada
na sąd obowiązek zawarcia w wyroku dodatkowego elementu – rozstrzygnięcia
w przedmiocie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego, o ile osoba,
wobec której nakaz opróżnienia lokalu miałby zostać orzeczony, należy do
kręgu osób potencjalnie uprawnionych do najmu socjalnego. W pierwszej
kolejności obowiązkiem sądu jest zatem ustalenie, czy przepisy ustawy o
ochronie praw lokatorów w ogóle znajdują w sprawie zastosowanie i czy osoba,
wobec której ma zostać orzeczony nakaz opróżnienia lokalu, jest byłym
lokatorem. Przepis wymaga też podjęcia przez sąd pewnej inicjatywy w celu
ustalenia okoliczności koniecznych do orzeczenia o prawie do najmu socjalnego
lub jego braku. Zatem nawet jeśli osoba, wobec której ma zostać orzeczona
eksmisja, nie zgłasza żadnych twierdzeń ani dowodów w celu wykazania, że
uzasadnione jest przyznanie jej prawa do najmu socjalnego, nie zwalnia to sądu
z obowiązku ustalenia tych okoliczności. Minimalnym wymogiem jest
przeprowadzenie przez sąd dowodu z przesłuchania stron, nawet gdy żadna ze
stron o to nie wnosi. Sąd ma obowiązek także z urzędu dopuścić i
przeprowadzić inne dowody dotyczące faktów istotnych dla rozstrzygnięcia,
jeśli są mu one znane, choćby nie zostały powołane przez strony (przykładowo,
gdy dowiedział się o nich w toku postępowania, w wyniku przeprowadzenia
innych dowodów). Jest to o tyle istotne, że stroną pozwaną w postępowaniu o
opróżnienie lokalu jest najczęściej osoba nieposiadająca wystarczającej wiedzy
prawniczej, by prawidłowo bronić swoich praw w postępowaniu, a dotyczy ono
możliwości zagwarantowania jednej z najbardziej elementarnych potrzeb
człowieka, jaką jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Omawiany przepis nie nakłada jednak na sąd obowiązku samodzielnego
poszukiwania z urzędu nowych dowodów na okoliczność przysługiwania
uprawnienia eksmitowanego do najmu socjalnego, gdyż byłby to zbyt daleko
idący wymóg biorąc pod uwagę kontradyktoryjny charakter postępowania
cywilnego. Jeśli sąd w postępowaniu nie dostrzeże okoliczności mających
przemawiać za przyznaniem osobie eksmitowanej uprawnienia do najmu
socjalnego i pozwany także ich nie przedstawi, sąd może orzec o braku takiego
uprawnienia.